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〔案情介绍〕蒋某有两套住房，一套自己住，一套临街的3间平房空着。1993年5月，黄某经人介绍，租用了蒋某临街的3间平房，双方约定，每月租金800元，月底交付，但并未规定租赁期限。1996年7月，蒋某因儿子结婚需要住房，要求黄某10天内搬出。黄某表示自己将尽力去找住房，但10天不一定能找到，若找不到还要住些日子。蒋某则说，儿子8月1日结婚，自己必须腾出房子给儿子，让他装修一番，因而即使黄某找不到房子也要搬出。10天后，黄某没有找到住房，而蒋某坚持要求黄某搬出，双方争执不下，经人调解无效，黄某起诉到法院，要求依法处理。
〔法律分析〕 法院在审理本案过程中，形成了两种不同的意见。
一种意见认为，蒋某无权单方面要求解除租赁合同、收回出租的房屋，而应该同黄某协商，确定终止租赁合同的期限。按照我国《民法通则》第85条的规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”合同既然是一种协议，也就是双方协商一致的结果。本案中，蒋某和黄某订立的租赁合同并未规定租赁期限，蒋某不应当单方要求解除租赁合同，而应经过双方协商，确定一个终止合同的时间，到那时合同才能够终止。蒋某单方面要求解除租赁合同的做法是错误的，是违约行为。
另一种意见认为，蒋某有权要求解除租赁合同。合同是当事人协商一致的结果，但并非所有事项都必须协商一致，对于当事人没有协商确定的又不影响合同效力的事项可以按习惯做法处理。按照民法理论，对于没有确定租赁期限的租赁合同，租赁的期限应当以当事人提出请求终止合同的时间为准，无论合同的哪一方当事人都可以随时解除合同，从而终止租赁关系。具体到本案，由于蒋某与黄某订立的租赁合同没有约定租赁期限，因而蒋某可以随时要求解除合同，当然，黄某也可以随时要求终止租赁关系。所以蒋某单方面要求解除租赁合同是合理合法的，而且蒋某还提前通知了黄某，给了他10天的时间找房和搬迁。黄某10天内没有找到房屋，而他的确又需要房屋居住，应当予以考虑。蒋某因儿子8月1日结婚，确实需要从居住的房屋中搬到临街的3间平房来，以便让儿子将房子装饰一新，也应当予以考虑。根据最高人民法院的《意见》第119条第3款的规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或腾让部分房屋。”《城市私有房屋管理条例》第20条也规定：“租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人，如承租人确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。”因此，应当认定本案中蒋某与黄某之间的原租赁关系终止，鉴于双方都需要住房，黄某应当腾让部分房屋给蒋某居住，蒋某应当再给黄某一个合理的宽限期让其找房，期满前黄某必须及时搬出。
我们认为，后一种意见合法合理，兼顾公平，是正确的。但必须指出，黄某应当支付1996年7月至其搬出前的租金，当然，由于承租面积的减少，租金也应相应地减少。 |
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