案情 2002年3月，佟某因经商需要，和王某签订了一份借款抵押合同，合同约定：王某借给佟某3万元，借款期限为5个月，佟某以其对位于四海路37号的房屋的出租权为这笔借款进行抵押担保。合同签订后，双方到房管部门办理了抵押登记手续。8月，佟某因经商亏本无法偿还到期欠款，双方因此发生纠纷。王某要求对四海路37号的房屋行使抵押权。但佟某认为房屋的出租权不能设定抵押，于是拒绝王某的要求，主张该抵押无效。王某遂起诉至人民法院，请求法院确认该抵押成立生效。
焦点 本案的焦点是如何认定就房屋的出租权所设立的抵押的效力。
对此，有两种不同意见：
一种意见认为，佟某和王某在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，意思表示真实，既不违反法律规定，也不损害国家、社会公共利益和其他人的合法权益，应当认定为有效。合同生效后，王某在佟某不能按期履行合同义务的情况下，有权以房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款受偿。
另一种意见认为，以房屋的出租权作为担保的标的，这是一种权利质权，而权利质押需要转移该权利的持有。佟某房屋的出租权并没有转移持有，也不太可能转移持有，这不符合权利质押的特征，因此本案不具有权利质押的性质。同时，本案中佟某将房屋的权利作为担保标的也不具备抵押的特征，因为抵押只能以财产设定抵押，而不能以权利设定抵押。所以，佟某和王某签订的借款抵押合同应属无效。
评析 《担保法》第75条规定：下列权利可以质押：(一)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；(二)依法可以转让的股份、股票；(三)依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；(四)依法可以质押的其他权利。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第97条规定：以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第七十五条第(四)项的规定处理。从以上法律可以看出，我国立法承认不动产的收益权是可以适用权利质权规则的。以权利作为担保的标的通常为权利质权。权利质权是指为担保债权，由债务人于其所有权以外的可让与的财产权之上设定的质权。权利质权以权利为标的，但并非任何权利都可为质权的标的。因权利质权的标的是出质人供作债权担保的权利，质权人得于质权标的的价值优先受偿。因此，作为权利质权标的的权利，应当具备下列特点：一是须为财产权利。只有财产权是具有可让与性且有交换价值的权利。人身权、继承权等不能转让，因此就不能作为权利质权的标的。二是须适于设质。虽为可让与的财产权利，但不适于设定质权的，也不能成为权利质权的标的。三是须有让与性。质权为价值权，设定权利质权的目的就在于必要时使该权利受偿，如果该权利不能让与，不仅不能就该权利的变卖价金受偿，也不能由质权人取得该权利，这样的权利质权就毫无意义。
在本案中，佟某房屋的出租权是一种可以设定质权的用益物权，因此，其质押行为成立。《担保法》第43条规定：当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。佟某和王某就房屋的抵押已经办理了登记手续，所以双方的抵押合同自签订之日起生效。
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